چکیده با توجه به اینکه بعد از شورای عالی شهر سازی و معماری, کمیسیون ماده پنج شورای عالی نقش مهم و سازنده ای در ایجاد قواعد و مقرارت شهر سازی و نتیجنا تاثیرگذاری برحقوق مالکانه املاک واقع در شهر داشته ودر طرح جامع و تفصیلی هر شهر ضوابط صدور پروانه , کاربری هر ملک , بروکف , حداکثر سطح اشغال مجاز و ضابطه تفکیک و حداکثر طبقات در هر کار بری ذکر میگردد و شهروندانی که در خواستش مغار با ضوابط و مقرارت مصوب طرح تفصیلی باشد از طریق شهرداری در خواست مصوبات مغایر با طرح تفصیلی داشته که متاسفانه این مصوبات ماده5 در موارد زیادی یا خارج از حوزه تخصصی و کاری این کمیسیون بوده (تغییر کاربری ارضی به صورت کلی ) ویا در تضاد با حقوق مالکانه (تعیین فرصت زمانی برای تغییر کاربری , نادیده گرفتن اصل تسلیط , الزام مالک به واگذاری بخشی از ملک به شهرداری هنگام تفکیک باتغییر کاربری ) و هم نقض حقوق عمومی شهروندان ( تایید تصمیمات شهرداری در فروش تراکم)را در پی داشته که پژوهش حاظر در نظر دارد به بررسی حقوق مالکانه اشخاص متعاقب اجرای طرحهای مصوب کمیسیون مرقوم و ارایه راهکاری به منظور کاستن از مشکلات موجود و تضمین منافع حقوق مالکین در تملک اراضی شهری صورت پذیرد . کلیدواژه‌ها: مالکیت، حقوق مالکانه، کمیسیون ماده ٥، شهرداری، منافع عمومی فهرست مطالبمقدمه.. 1مقدمه.. 2بیان مسئله.. 2ضرورت و اهمیت موضوع پژوهش.. 4پیشینه‌ی پژوهش.. 4پرسش‌های اصلی پژوهش.. 6اهداف پژوهش.. 6. اهدف اصلی؛.. 6اهداف فرعی؛.. 6فرضیه‌های پژوهش.. 7فرضیه‌های فرعی؛.. 7تعریف مفاهیم.. 7روش‌شناسی پژوهش.. 8. ابزار گردآوری اطلاعات.. 8شیوه تجزیه و تحلیل اطلاعات.. 8فصل اول: (کلیات و مبانی).. 9مقدمه.. 10گفتار اول: مفهوم حق.. 10بند اول- معناي لغوي حق.. 10بند دوم- معناي اصطلاحي «حق».. 11بند سوم: اصطلاح حقوقي.. 11گفتار دوم: اقسام حق.. 14بند اول- حق عینی و حق دینی.. 14بند دوم- ارکان اساسی حق عینی و حق دینی.. 15گفتار سوم: مالکیت.. 16بند اول- معنای لغوی مالکیت.. 16بند دوم- معنای اصطلاحی مالکیت.. 16بند سوم- اوصاف مالکیت.. 17بند چهارم- وصف مطلق بودن مالکیت.. 17بند پنجم- وصف انحصاری بودن مالکیت.. 19بند ششم- وصف دائمی بودن مالکیت.. 20گفتار چهارم: محدودیتهای مالکیت.. 21بند اول- حدود اختیار مالک.. 21الف)تصرف به قدر متعارف باشد.. 23ب) برای رفع حاجت یا رفع ضرر از مالک باشد.. 23بند دوم- محدودیتهای مالکیت ناشی از قرارداد.. 24بند سوم- محدودیتهای مالکیت ناشی از حفظ منافع عمومی.. 25گفتار پنجم- مفهوم شهر.. 29بند اول- تعاریف شهر.. 29بند دوم- تعریف شهر در متون ایرانی.. 31بند سوم- مفهوم جامعه شناختي شهر.. 31بند چهارم- مفهوم شهر از ديدگاه حقوقي.. 31فصل دوم:(ضرورت و اهمیت طراحی فضای شهری).. 33مقدمه.. 34گفتار اول- حدود شهر.. 34بند اول- ضرورت وجود شهر.. 37بند دوم- شهرداری.. 38بند سوم- وظائف شهرداری.. 39بند چهارم- شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.. 40الف- وظایف شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.. 40ب- وظایف معاونت شهرسازی و معماری.. 40ج- اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری.. 41د- حل اختلاف مالک با مجری طرحهای عمومی.. 41گفتار دوم- مالکیت و منافع عمومی.. 44بند اول- منابع حقوقی تقدم حقوق عمومي بر حقوق مالکانه.. 46بند دوم- کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری 47بند سوم- طرح جامع شهر و طرح تفصیلی شهر.. 49بند چهارم- اولویت استفاده از اراضي ملي و دولتي در طرحها.. 51بند پنجم- بررسی دیدگاهها در مورد توافق مالکان و شهرداری.. 52بند ششم. نظريه‌ي قراردادي بودن توافقات.. 53بند هفتم- مستندات ديدگاه قراردادي بودن توافقات.. 54بند هشتم- « بهاء» و «خسارات».. 55گفتار سوم: انجام معامله و پرداخت حقوق پیش از اجرای طرح.. 56بند اول- نظريه‌ي تملك بودن توافقات.. 57بند دوم- مستندات نظريه‌ي تملك بودن توافقات.. 58الف- آثار و نتايج نظريه‌ي تملك بودن توافقات.. 60ب) اقدام به جلب توافق مالك بدون وجود طرح یا پيش از تصويب آن 60ج) تغيير طرح يا لغو آن پس از جلب توافق و پرداخت قيمت به مالك 61د) انتقال سند توسط مالک و مراجع الزام کننده.. 61 ه) مقررات مالياتي.. 62گفتار سوم: منابع خاص صلاحیت‌دار در تحديد يا سلب حقوق مالکانه در برابر طرح‌هاي عمومي.. 62بند اول- مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري.. 62بند دوم- کمیسیون ماده 5. 63بند سوم- شورای اسلامی شهر.. 63الف) تأمین و سلب حقوق مالکانه.. 63ب) روش‌های تأمین حقوق مالکانه.. 65ج) عدم توافق در واگذاری حقوق.. 66د) وسایل تأمین حق مالکانه.. 68ه) آثار انتقال حقوق مالکانه.. 69فصل سوم:(کمیسیون ماده ٥ و تضییع حقوق مالکانه).. 71گفتار اول- تعریف کاربری املاک.. 72بند اول- مفهوم تغییر کاربری.. 72بند دوم- تأثیر تغییر کاربری بر وضعیت شهرنشینی.. 74بند سوم- جرم تغییر کاربری.. 75بند چهارم- نبود مبنای قانونی برای کمیسیون ماده ٥ در مورد تغییر کاربری 77بند پنجم- رأی دیوان در مورد مصوبه‌ی کمیسیون در زمینه‌ی تغییر کاربری 80بند ششم- مرجع تشخیص ضرورت تغییر کاربری.. 80گفتار دوم- تضییع حقوق مالکان و رد مصوبات کمیسیون توسط دیوان عدالت اداری 81بنداول- مصوبات خلاف اصل تسلیط و مالکیت مشروع.. 81بند دوم- تصمیم به واگذاری بخشی از زمین برای تأمین خدمات و کاربریهای عمومی به صورت رایگان به شهرداری.. 82بند سوم- در تعیین و تثبیت کاربری‌ها.. 84گفتار سوم- تصمیمات کمیسیون ماده 5 در تضییع حقوق مجاوران.. 85بند اول- فروش تراکم.. 88بند دوم- تصمیمات کمیسیون ماده5 در رابطه با فروش تراکم.. 88گفتار چهارم- اخذ عوارض فروش تراکم به کمیسیون ماده5. 91بند یک. تملک قسمتی از اراضی.. 91بند دوم. اخذ بهای قسمتی از اراضی بر مبنای قیمت روز.. 92بند سوم. اخذ بهای قسمتی از اراضی بر مبنای قیمت منطقه‌ای.. 92بند چهارم. آرای دیوان در ابطال پروانه در صورت رعایت نکردن حقوق همسایگان 93گفتار پنجم- مراجع صلاحیت‌دار برای رسیدگی به شکایت از تصمیمات کمیسیون ماده ۵ 95بند یک- شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.. 95بند دوم- دیوان عدالت اداری.. 95بند سوم- مراجع قضایی.. 96فصل چهارم: بررسی فرضیه‌ها، نتیجهگیری و پیشنهادات.. 98گفتار اول- بررسی فرضیه‌ها؛.. 99بند یک- بررسی فرضیه‌ی اول؛.. 99بند دوم- بررسی فرضیه دوم؛.. 100بند سوم- بررسی فرضیه سوم؛.. 101بحث و نتیجهگیری.. 102محدودیتهای پژوهش.. 106پیشنهادات.. 107منابع و مآخذ.. 110 مقدمهاشخاص با توجه به نیاز های بوجود آماده از هزاران سال پیش از میلاد مسیح طبیعت را به سوی دنیای مصنوع خود ترک کرد. او از آن زمان شروع به دستکاری فضاهای پیرامونش کرد تا آن را مطابق نیازهای خود درآورد، تا جایی که در عصر معاصر با افزایش جمعیت و توسعه شهرها توام با رشد تکنولوژی‌های جدید، فضاهای مدرن شهری ایجاد شد و سبک زندگی ساکنانش را به شدت دگرگون کرد. این حقیقت، دارای این نتیجة منطقی است که شهرها به سرعت گسترش می‌یابند و شهرداری‌ها نیز باید همگام با این توسعه حرکت کرده و طرحهای لازم عمرانی را به اجراء در آورند. اجرای طرحهای عمومی در بسیاری از موارد با حقوق مالکانه اشخاص برخورد دارد. قوانین درصدد بر آمده‌اند تا تعارض حقوق عمومی و حقوق مالکانه را به بهترین شکل حل و فصل نمایند. این کوشش، به‌ایجاد نظمی انجامیده که شایسته است ابعاد آن مورد بررسی و واکاوی قرار گیرد. بررسی این نظم، گاه از دیدگاه نظری و ساختاری است و گاه نیز این بررسی، چهره‌ای کاملاً کاربردی و اجرایی دارد. از دیدگاه نظری، به مفاهیم، مبانی و منابع این نظم توجه می‌شود و با تحلیل و تبیین این عناصر، سعی میگردد تا شناختی کلی و کلان از این نظم بدست آید و چارچوب‌ها و استخوانبندی این نظم آشکار گردد.در گذشته مالکیت خصوصی بر زمین محترم و مقدس به شمار می‌آمد و اصل تسلط (ماده 30 قانون مدنی) به ندرت مخدودش یا محدود می‌شد، ولی امروزه به جهت حفظ مصالح جامعه و حمایت از طبقات ضعیف، مالکیت خصوصی به ویژه مالکیت بر زمین به انحاء مختلف محدود شده و حتی سلب مالکیت به لحاظ حفظ منافع عمومی، در کشورهای مختلف صورت قانونی به خود گرفته است. این روند در همه کشورهای جهان از جمله ایران به چشم می‌خورد و در قوانین مدون نیز انعکاس یافته است. قانونگذار با توجه به ضرورت‌های ناشی از زندگی شهری، با اتکا به قدرت حاکمه‌ی خویش (حقوق عمومی) و در راستای تأمین منافع جمعی در برخی موارد به محدود ساختن حقوق مالکانه اشخاص مبادرت ورزیده است.افزایش جمعیت و بالارفتن نیازهای عمومی، باعث شده است که ضرورت وجود قواعد و مقررات مربوط به سلب مالکیت جهت کارهای شهرسازی و عمرانی و تأمین مسکن و هم چنین برنامه‌ریزی در این امور بیشتر احساس شود. چرا که برنامه‌ریزی در امر مسکن و شهرسازی از پیچیده‌ترین گونه‌های برنامه‌ریزی در جوامع کنونی دنیا و به خصوص در جهان سوم است. در کشور ما با ایجاد تمهیدات قانونی که صورت گرفته، اقداماتی در رفع این معضل اساسی بعمل آمده است.جهت تقلیل مشکلات پیچیده اجتماعی و معضل شهرنشینی و همچنین کمبود فضاهای موجود، قانونگذار را بر آن داشته که از زمین‌های بایر و دایر شهری اشخاص خصوصی، طبق قوانین و مقررات سلب مالکیت نموده و آنها را تحت تملک خود درآورد. مالکین این زمین‌ها نیز موظفند زمین‌های مورد نیاز دولت و شهرداری‌ها را با تقویم دولت به آنها بفروشند. این سلب مالکیت‌ها در دو بعد صورت می‌گیرد. یکی در بعد کارهای عمرانی و شهرسازی، که دولت و موسسات دولتی و شهرداری‌ها طبق قوانین و مقررات و طی تشریفاتی بر اساس نیازهای خود اقدام به سلب مالکیت از اشخاص خصوصی می‌نمایند. و دیگری به منظور تأمین مسکن و رفع این معضل اجتماعی سلب مالکیت صورت می‌گیرد. که از مهمترین مصوباتی که در این خصوص به تصویب رسیده قانون اراضی شهری مصوب 1360 و قانون زمین شهری مصوب 1366 می‌باشد(ثابتی، 1378).یکی از مراجعی که با تشحیص و در جهت منافع عمومی، ممکن است اقدام به تحدید و یا سلب مالکیت اشخاص نماید، کمیسیون ماده‌ی پنج شورای عالی شهرسازی و معماری است. این کمیسیون در شهرها، به تصویب و تغییر طرح تفصیلی شهر می‌پردازد و مبنای اقدامات او نیز مصلحت عمومی، طراحی شهری و زیبایی آن است. به نظر می‌رسد، تصمیمات و مصوبات کمیسیون مذکور که در همین راستا انجام می‌گیرد، حقوق مالکانه‌ی اشخاص را تضییع می‌نماید و یا با آن در تضاد قرار می‌گیرد. پژوهش حاضر در نظر دارد به برررسی وضعیت حقوق مالکانه اشخاص متعاقب اجرای مصوبات کمیسیون ماده پنج بپردازد. برای این منظور در فصول آتی به بررسی مفهوم حقوق مالکانه از منظر قانون و فقه می‌پردازیم. همچنین مبانی نظری و قانونی مصوبات این کمیسیون و مراحل اجرای طرحها و مصوبات آن و توافق با مالک مورد بحث قرار می‌گیرد. در پایان، تحلیل و بررسی فرضیه‌های پژوهش و نتیجهگیری و ارائه‌ی پیشنهاد آمده است.ملزم بودن شهرداري به تصرف املاك و اراضي به منظور اجراي طرح مصوب كميسيون موضوع ماده پنج شوراي عالي معماري و شهرسازي از یک طرف و متعارض بودن اين موضوع با حقوق مالكانه اشخاص و قاعده تسليط از طرفی دیگر باعث ضرورت پژوهش حاضر را توجیه می‌نماید. بنابراین پرداختن به این موضوع و