چکیده هدف اصلی ازاین پژوهش جمع آوری نظرات فقهاء وحقوقدانان راجع به مسأله عیب درموردمعامله وخیارعیب درتحلیلی منسجم می باشدکه دربرگیرنده قواعدعمومی مربوط به عیب و همچنین قواعد خاص آن درعقداجاره باشدبامطالعه تطبیقی درحقوق ایران ومصر؛ وهمچنین بایدمتذکرشوم کهروشی که در این رساله مورد استفاده قرار می گیرد روش توصیفی- تحلیلی است بطوری که ابتداء ماهیت وآثار حقوقی عیب درعقداجاره درحقوق ایران ومصر بررسی شده وسپس به تحلیل آنها پرداخته ام . شایان ذکراست که روشی که پژوهش براساس آن جمع آوری وتکمیل گردیده روش کتابخانه ای است که درآن به کتابخانه هاودانشگاه ها ومراکز پژوهشی مربوطه مراجعه شده وضمن فیش برداری ازمنابع اسنادی دیگر نیز استفاده شده است. به طورکلی به عنوان نتیجه می توان گفت که موضع حقوق ایران وحقوق مصر دربسیاری ازموارددرخصوص بحث رساله حاضرشبیه به هم می باشند، مگردرپاره موارد که ناشی از تاثیرحقوق ایران ازفقه شیعه وتاثیرحقوق مصرازحقوق فرانسه می باشد. ازجمله بحث مربوط به قبول ارش دراجاره درحقوق مصروعدم قبول آن درحقوق ایران وبحث مربوط به حدود تأثیرفسخ درحقوق مصروحقوق ایران که به نظرمی رسد دربعضی ازاین مواردحقوق ایران ودربعضی مواضع حقوق مصرمنطقی تربوده وبه عدالت نزدیکتراست . البته بایدبه این نکته اشاره کردکه منطقی تربودن یک قانون نسبت به قانون دیگربه سختی تشخیص داده می شود چراکه قانون ها ازعرف های یک محل، فرهنگ ملل وروابط بین افراد آن اجتماع نیز نشأت می گیرد درنهایت باید بیان شودکه تقریبا آنچه که به عنوان فرضیه مطرح گردید درنهایت وپس ازبررسی اثبات می گردد به این معنا که عیب به معنای خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصله شيء رخ میدهد وعین مستاجره معیوب میشود.دراینصورت خیارعیب حادث میگردد.گاهی این خیاربااراده طرفین وگاهی به وسیله قانون ساقط میگردد. درمعامله عین کلی خیارعیب وجود ندارد وباتسلیم مصداق دیگر موضوع منتفی است. این موضوع در حقوق ایران ومصراندکی تفاوت دارد.بیان مسئله :اهمیت پرداختن به این موضوع و بررسی قواعد عمومی مربوط به عیب و پیش بینی ضمان ناشی از آن از نظر فقها ، قانون گذاران و حقوقدانان نیز پوشیده نبوده است و این امر هم در حقوق ایران و هم در حقوق مصر مورد توجه قرار گرفته و در قانون مدنی دو نظام حقوقی مزبور ، موادی به آن اختصاص یافته است. قواعد مربوط به عیب ، در برگیرنده کلیه عقود معوض و تملیکی بوده و از قواعد عمومی قرار داد ها می باشد که شامل عقد اجاره به عنوان یکی از عقود معوض نیز می شود ، مگر در مواردی که طبیعت و ماهیت عقد اجاره ، شرایط و ویژگی های خاص و گامی متفاوت را اقتضاء نماید.شرایط خاص عقد اجاره باعث شده که حقوق دانان و فقها علاوه بر بررسی قواعد عمومی مربوط به عیب ، در عقد اجاره نیز مباحثی را به عیب و حدوث آن در عین مستاجره اختصاص داده و ضمان ناشی از آن را به طور جداگانه در این عقد بررسی نمایند ، ما نیز از این روش پیروی نموده و جهت بررسی حدوث عیب در عین مستاجره ، ابتدا به قواعد عمومی مربوط به عیب می پردازیم و سپس چگونگی اعمال این قواعد را در عقد اجاره ، براساس شرایط و ویژگی های خاص این عقد مورد بررسی قرار خواهیم داد.3- ضرورت واهمیت تحقیق: یکی از عقود بسیار مهم در قانون هر کشوری عقد اجاره است که شامل اجاره ی شی ، اجاره ی مرکب ، اجاره مسکن ، اجاره محل کسب ، حتی اجاره انسان به عنوان اجیر وسایر انواع عقد اجاره است می شود. دایره وسیع این نوع عقد باعث شده که فقها و حقوقدانان بسیاری اقدام به بررسی وجوه مختلف این نوع عقد نمایند و یکی از این وجوه ، بررسی عیب در عین مستاجره است که مطالب گسسته ای در کتب مختلف فقهی و حقوقی ایران و همچنین مباحث پراکنده ای در حقوق مصرباعنوان«ضمان عیوب مخفی مورد معامله»، باعث شد که این حقیر سعی در جمع آوری مطالب و مطابقت آنها در حقوق تطبیقی بین قانون ایران و مصر نمایم. از آن جایی که حقوق ایران برگرفته شده از متون فقهی فقه امامیه و حقوق مصر ناشی از حقوق فرانسه و برگرفته شده از متون فقهی اهل تسنن شاخه حنفی است ، امید است بتوانم شباهت ها و تفاوت های این موضوع را در این دو نوع فقه و حقوق مورد بررسی قرار داده و رساله ی قابل استفاده برای پویندگان مطالب علمی فراهم آورم.سوالات تحقیقسوال اصلی: ماهیت عیب وآثارحقوقی آن درعقداجاره درحقوق ایران ومصرچیست؟سوالات فرعی:فرضیه : عیب به معنای خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصله شيء رخ میدهد وعین مستاجره معیوب میشود.دراینصورت خیارعیب حادث میگردد.گاهی این خیاربااراده طرفین وگاهی به وسیله قانون ساقط میگردد. درمعامله عین کلی خیارعیب وجود ندارد وباتسلیم مصداق دیگر موضوع منتفی است. این موضوع در حقوق ایران ومصراندکی تفاوت دارد.6- روش تحقیق : روشی که در این رساله مورد استفاده قرار می گیرد روش توصیفی- تحلیلی است بطوری که ابتداء ماهیت وآثار حقوقی عیب درعقداجاره درحقوق ایران ومصربیان شده وسپس به تحلیل آنها پرداخته ام.7- روش گردآوری اطلاعات:روش گردآوری این پایان نامه روش کتابخانه ای است که درآن به کتابخانه هاودانشگاه ها ومراکز پژوهشی مربوطه مراجعه شده وضمن فیش برداری ازمنابع اسنادی دیگر نیز استفاده شده است. فهرستعنوان صفحهمقدمه--------------------------------------------------------------------1فصل اول- کلیات(تعاریف ومفاهیم)--------------------------------------- 8 مبحث اول- ماهیت وویژگی های عقداجاره -----------------------------------8 گفتار اول - مفهوم وتعریف اجاره --------------------------------------- 8گفتار دوم - ویژگی های عقداجاره --------------------------------------12الف-لازم بودن عقداجاره -----------------------------------------12ب- تملیکی،معوض وموقت بودن اجاره -------------------------------15مبحث دوم - موضوع عقداجاره وشرایط آن-----------------------------17گفتار اول - موضوع عقداجاره ------------------------------------------17الف-منفعت ------------------------------------------------- 17ب-اجرت --------------------------------------------------20گفتاردوم- شرایط عین مورداجاره ------------------------------------- 23الف - لزوم بقای عین دربرابرانتفاع ----------------------------------24ب- موجودبودن ----------------------------------------------26ج- قدرت برتسلیم ومشروع بودن منفعت ----------------------------- 27د- معلوم ومعین بودن ------------------------------------------ 32فصل دوم - عیب وضمان عمومی مربوط به آن ---------------------------- 37مبحث اول - مفهوم واقسام عیب ---------------------------------------- 38گفتار اول - مفهوم وماهیت عیب------------------------------------ 38الف-مفهوم عیب --------------------------------------------- 38ب- ماهیت وتعریف عیب --------------------------------------- 40بنداول- عیب، خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصلیه شیء ----------- 41بند دوم- تعریف عیب بامعیارمادی ---------------------------- 42بند سوم- تعریف عیب با معیارشخصی ------------------------- 43بند چهارم- مفهوم نسبی عیب ------------------------------- 44گفتار دوم–اقسام عیب ------------------------------------------ 46الف-عیب حادث وقدیم ---------------------------------------- 46ب- عیب خفی وظاهر------------------------------------------ 49مبحث دوم - ضمان عمومی ناشی ازعیب -------------------------------- 51گفتاراول- ثبوت خیارعیب ------------------------------------ 52الف- مفهوم خیارعیب ومبانی آن -----------------------------53بنداول- مفهوم خیارعیب------------------------------ 53بند دوم- مبانی خیارعیب ------------------------------ 561-2) اعتماد به اصاله الصحه وحکومت اراده --------------582-2) جبران ضررولزوم تعادل عوضین درقرارداد ----------- 61ب- طبیعت وزمان ایجاد خیار------------------------------ 62بنداول- طبیعت خیار-------------------------------- 621-1)حق بودن خیار-------------------------- 622-1)ضمانت اجرای حق بودن خیار---------------- 65بند دوم- زمان ایجاد خیارعیب -------------------------66ج- شرایط ثبوت خیارعیب --------------------------------- 68بنداول – شرایط مربوط به عقد -------------------------- 681-1)لازم بودن ----------------------------------- 682-1)معوض وتملیکی بودن --------------------------- 69بند دوم – شرط مربوط به موردمعامله ------------------------- 70بند سوم- شرایط عیب موجب خیار---------------------------- 711-3) سابق ومخفی بودن عیب --------------------------- 712-3)مؤثربودن عیب ----------------------------------- 73د- آثاراجرای خیارعیب --------------------------------------- 74بند اول- فسخ عقد(آثاروموانع آن) --------------------------- 751-1)انحلال وعقد وبازگشت آثارگذشته --------------------762-1) وضع تصرفات، منافع ونماآت پیش ازفسخ -------------- 773-1) موانع فسخ ----------------------------------- 811) تلف مال معیوب ----------------------------- 832) انتقال مال معیوب ----------------------------- 843) تغییرمال معیوب ------------------------------ 88) حدوث عیب جدید ---------------- ----------- 895) تبعیض درعقد،مانع فسخ ------------------------ 91بند دوم- مطالبه ارش ----------------------------------------- 921-2) ماهیت ومبنای ارش ------------------------------------ 931-1-2) ارش به عنوان جزء ثمن دربرابر وصف سلامت مورد معامله ---- 932-1-2)ارش طریقی احتیاطی درصورت تعذر فسخ ---------------- 943-1-2)ارش نوعی غرامت -------------------------------- 952 -2)تعیین ارش ------------------------------------------- 97 ه- مسقطات خیارعیب --------------------------------------------- 98بند اول- اسقاط صریح یاضمنی خیار--------------------------------- 99بند دوم- تبری ازعیوب ---------------------------------------- 103بند سوم- زوال عیب پیش ازاعمال خیار----------------------------- 105بند چهارم- اهمال دراجرای خیار----------------------------------106گفتاردوم- ضمان ناشی ازعیب درمواردخاص ----------------------------------109الف) الزام به تسلیم مصداق سالم موضوع معامله --------------------------110ب) بطلان عقد دراثرحدوث عیب ----------------------------------- 111ج) ضمان نسبت به زیانهای ناشی ازعیوب مورد معامله -------------------- 113فصل سوم - عیب درمورداجاره وآثارآن ------------------------------------- 114مبحث اول - مفهوم عیب درعقداجاره ------------------------------------ 115گفتاراول- نظریه عدم امکان وجود عیب درمنفعت --------------------------- 116گفتاردوم – عیب درعقداجاره به مفهوم عیب درعین مستأجره، مؤثردرمنافع ---------- 117مبحث دوم - آثارحدوث عیب درعین مستأجره ------------------------------- 119گفتاراول - ثبوت خیارعیب ----------------------------------------- 119الف) مقصودازخیارعیب دراجاره ----------------------------------- 120بنداول- نظریه پذیرش ارش دراجاره -------------------------- 121بند دوم- نظریه عدم پذیرش ارش دراجاره ---------------------- 121بند سوم-عدم لزوم سابق بودن عیب دراجاره ---------------------123ب) شرایط عیب موجب خیار در اجاره ---------------------------- 126بند اول – لزوم مخفی بودن عیب ---------------------------- 126بند دوم – لزوم موثر بودن عیب ----------------------------- 127ج) اثرفسخ دراجاره ---------------------------------------- 129گفتاردوم- الزام موجربه رفع عیب ویاتسلیم مصداق سالم عین مستأجره --------------- 132الف) الزام موجربه رفع عیب --------------------------------- 132ب) الزام موجربه تسلیم مصداق سالم عین مستأجره -----------------134گفتارسوم- بطلان عقد دراثرحدوث عیب --------------------------------- 136الف) شرایط بطلان عقد دراثرحدوث عیب ---------------------- 136بند اول- عیب موجب خروج عین مستأجره ازقابلیت انتفاع ----- 137بند دوم-عدم امکان رفع عیب ------------------------- 138بند سوم- معین بودن عین مستأجره ----------------------139ب) اثربطلان عقدناشی ازحدوث عیب ---------------------------- 139بند اول- حدوث عیب موجب بطلان قبل ازعقد یاقبض عین مستأجره --- 140بند دوم- حدوث عیب موجب بطلان، بعدازعقد ودراثناء اجاره ---------141گفتار چهارم- ضمان موجرنسبت به زیانهای ناشی ازعیوب عین مستأجره ------------ 143نتیجه گیری --------------------------------------------------------145منابع --------------------------------------------------------------152